1. Erben treten in den Mietvertrag ein — automatisch

Im österreichischen Recht (§ 1116a ABGB) gilt: Der Mietvertrag erlischt nicht automatisch mit dem Tod der Mieter:in. Die Erben treten in den Vertrag ein, übernehmen Rechte und Pflichten — also auch weiterzahlen, bis die Wohnung gekündigt und übergeben ist.

Das gilt für:

  • Standard-Mietverträge nach Mietrechtsgesetz (MRG)
  • Genossenschaftswohnungen (mit Sonderregeln zur Eintrittsberechtigung)
  • Zeitlich befristete Verträge

2. Außerordentliches Kündigungsrecht

Erben können den Mietvertrag außerordentlich kündigen — auch wenn die Vertragsfrist noch läuft. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes greift das Sonderkündigungsrecht der Erben nach § 14 Abs. 5 MRG (gerichtliche Aufkündigung zum Monatsletzten, ein Kündigungstermin). Bei Wohnungen außerhalb des MRG (z. B. Eigentum, Genossenschaft mit Sonderregeln) gilt § 1116a ABGB in Verbindung mit den allgemeinen Kündigungsbestimmungen. Sie sind in keinem Fall an die Restlaufzeit eines befristeten Vertrags gebunden.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist beträgt im Standardfall 1 Monat zum Monatsende — bei MRG-Wohnungen kann sie auch länger sein, je nach Vertrag. Lesen Sie den Mietvertrag oder lassen Sie ihn von uns prüfen.

Praxis-Tipp

Kündigen Sie schnell, aber nicht überstürzt. Eine Kündigung am Monatsanfang ist klüger als eine am 28. — denn die Frist läuft erst ab dem nächsten Monatswechsel. Differenz: möglicherweise eine Monatsmiete.

3. Wer darf in der Wohnung bleiben?

Bei Wohnungen nach MRG haben enge Angehörige (Ehepartner:in, Lebensgefährt:in, Kinder, Eltern, Geschwister) ein Eintrittsrecht: Sie können den Mietvertrag in eigenem Namen fortsetzen — auch ohne Vereinbarung mit dem Vermieter. Voraussetzung: gemeinsamer Haushalt vor dem Todesfall.

Das ist wichtig, falls etwa ein erwachsenes Kind bei der/dem Verstorbenen gewohnt hat: es muss nicht ausziehen.

4. Was darf der Vermieter — und was nicht?

  • Vermieter darf: Mietzins fordern, einen Übergabetermin verlangen (innerhalb der Kündigungsfrist), nach besenrein-Übergabe die Kaution einbehalten für tatsächliche Schäden.
  • Vermieter darf nicht: die Wohnung einseitig leer räumen lassen, Schlüssel ohne Kündigung wechseln, persönliche Gegenstände entsorgen (das wäre Eigentumsverletzung).

5. Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution wird nach drei Schritten zurückbezahlt:

  1. Wohnung ist besenrein übergeben (Übergabeprotokoll unterzeichnet)
  2. Endabrechnung der Betriebskosten ist erfolgt (das kann bis zu 6 Monate dauern, je nach Vermieter)
  3. Eventuelle Schäden sind quantifiziert und vom Mieter (= Erben) getragen oder von der Kaution abgezogen

Erfahrungsgemäß: 3–6 Monate von Übergabe bis Kautionsrückzahlung. Das ist normal, auch wenn es lang erscheint.

6. Mietzahlungen während der Verlassenschaft

Eine häufige Frage: „Wer zahlt die Miete, bis wir die Wohnung kündigen können — wir Erben oder die Erbschaft?"

Antwort: Bis zum Einantwortungsbeschluss zahlt formal der Nachlass. Praktisch bedeutet das: Sie als Erbe bezahlen aus eigener Tasche und holen sich das Geld später aus dem Nachlass zurück (über das Verlassenschaftsverfahren). Bei Mit-Erben sollten Sie sich abstimmen, wer vorstreckt.

7. Was tun, wenn der Vermieter Druck macht?

Manche Vermieter:innen sind in dieser Zeit nicht hilfreich — sie wollen die Wohnung schnell wieder vermieten und setzen Fristen, die rechtlich nicht haltbar sind. Was Sie tun können:

  • Kündigung schriftlich, mit Datum, per Einschreiben — dann ist die Frist klar dokumentiert.
  • Übergabetermin schriftlich vereinbaren, mit Foto-Protokoll.
  • Bei wiederholten Druckanrufen: Mieterschutz-Verband einschalten (kostengünstig).
  • Bei klaren Rechtsverstößen: Anwalt für Wohnrecht.

8. Wo wir Sie unterstützen

  • Wohnung räumen und besenrein übergeben, mit Foto-Protokoll für die Kautionsabwicklung.
  • Übergabetermin koordinieren — auch in Ihrem Beisein oder stellvertretend.
  • Kündigungsbrief vorbereiten, Sie unterschreiben (siehe Behördenwege).
  • Endabrechnung Betriebskosten prüfen — überzogene Posten kommen häufiger vor als man denkt.

Was wir nicht machen: Rechtsstreit mit dem Vermieter führen. Das ist Anwaltsarbeit.

Häufige Fragen

Wir haben nur 14 Tage, bis die nächste Miete fällig ist — was tun?
Bezahlen — Sie müssen die laufende Miete tragen, bis die Kündigung wirkt. Parallel kündigen, sodass die Frist so früh wie möglich endet. Ihr Aufwand: ca. 1–2 Monatsmieten. Aus dem Nachlass holen Sie sich das später zurück.
Vermieter:in droht, alles entsorgen zu lassen, falls wir nicht räumen — darf das sein?
Nein. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist Eigentumsverletzung. Falls das passieren sollte: Foto-Beweis, Anzeige bei der Polizei, Anwaltsbrief. In der Praxis sind solche Drohungen meist Druckmittel — nehmen Sie sie ernst, aber lassen Sie sich nicht überrumpeln.
Können wir die Mietkaution auch direkt vom Vermieter einklagen?
Ja, falls die übliche Frist überschritten wird. Üblich sind 6 Monate nach Übergabe; nach 12 Monaten ohne Rückzahlung gibt es Anspruch auf Verzugszinsen.
Wer trägt Schäden in der Wohnung — wir oder die Versicherung des Verstorbenen?
Schäden bis zur Übergabe (z. B. durch ältere Wasserschäden, normaler Verschleiß durch Bewohnen) trägt in der Regel die Vermieter:in. Schäden, die beim Räumen entstehen: hier kommt unsere Haftpflichtversicherung ins Spiel — für Schäden, die wir verursachen.