Geerbte Wohnung verkaufen in Österreich — ImmoESt, Einantwortung, Praxis

1. Wann kann ich überhaupt verkaufen?

Im österreichischen Recht ist eine Verlassenschaft nach dem Tod bis zur sogenannten Einantwortung eine eigene Rechtspersönlichkeit — die „ruhende Verlassenschaft" (§§ 797, 810 ABGB). Erst mit dem rechtskräftigen Einantwortungsbeschluss nach § 178 AußStrG geht das Eigentum auf die Erbinnen und Erben über. Bis dahin gilt:

• Eigentümer der Wohnung ist die Verlassenschaft, nicht die Erb:innen. Im Grundbuch steht weiterhin der/die Verstorbene als Eigentümer:in.
• Verkauf ist möglich, aber genehmigungspflichtig: Der Gerichtskommissär (Notar) braucht für einen Verkauf in dieser Phase die Zustimmung des Verlassenschaftsgerichts. Praktisch geschieht das in Ausnahmefällen — etwa wenn die Wohnung Substanzverluste durch Leerstand zu erleiden droht oder erhebliche Kreditbelastungen den Nachlass aufzehren würden.
• Nach dem Einantwortungsbeschluss wird das Eigentum im Grundbuch auf die Erb:innen übertragen. Ab diesem Moment können sie frei verfügen — verkaufen, vermieten, behalten.

Faustregel aus der Praxis: Erst Einantwortung abwarten, dann verkaufen. Wer einen Käufer schon hat, kann den Kaufvertrag rechtlich zwar mit der Verlassenschaft schließen — die grundbücherliche Eintragung läuft aber nicht durch, solange der Einantwortungsbeschluss nicht da ist. Ein „Vorvertrag mit Vorbehalt der Einantwortung" ist die saubere Lösung, wenn Eile geboten ist.

2. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) — § 30 EStG

Seit dem 1. April 2012 unterliegen private Grundstücksveräußerungen in Österreich der Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 % auf den Veräußerungsgewinn (besonderer Steuersatz). Für Erben gilt eine entscheidende Sonderregel: Sie erben nicht nur die Wohnung, sondern auch den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten der/des Erblasser:in (§ 30 Abs. 4 EStG). Daraus ergeben sich zwei Fallgruppen:

Fall A — Alt-Vermögen: vor dem 31. März 2002 angeschafft

Hat die/der Erblasser:in die Wohnung vor dem 31. März 2002 gekauft und seither nicht umgewidmet, gilt sie als Alt-Vermögen. Der Steuersatz beträgt dann 4,2 % vom gesamten Verkaufspreis (§ 30 Abs. 4 Z 2 EStG — pauschaler Ansatz bei nicht umgewidmetem Grund und Boden). Bei einer Wohnung, die für 300.000 € verkauft wird, sind das 12.600 € ImmoESt.

War das Grundstück zwischenzeitlich umgewidmet (z. B. von Grünland auf Bauland), erhöht sich der pauschale Satz für den Umwidmungsanteil auf 18 % vom Verkaufspreis. Bei reinen Eigentumswohnungen in städtischem Gebiet kommt das selten vor, bei Häusern mit größerem Grund öfter.

Fall B — Neu-Vermögen: nach dem 31. März 2002 angeschafft

Wurde die Wohnung nach dem 31. März 2002 gekauft, gilt sie als Neu-Vermögen. Hier werden 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn fällig — also Verkaufspreis minus fortgeschriebene Anschaffungskosten der/des Erblasser:in minus Veräußerungskosten (Makler, Notar, Energieausweis).

Beispiel: Erblasser hat die Wohnung 2015 um 200.000 € gekauft. Die Erbin verkauft sie 2026 um 320.000 €. Maklerkosten 9.600 €, Energieausweis 250 €. Veräußerungsgewinn: 320.000 − 200.000 − 9.850 = 110.150 €. ImmoESt: 30 % × 110.150 = 33.045 €.

Auf Antrag ist eine Regelbesteuerung zum normalen Tarif möglich (§ 30a Abs. 2 EStG) — sinnvoll bei niedrigem persönlichen Steuersatz, aber praktisch selten günstiger. Die ImmoESt wird vom selbstrechnenden Vertragsverfasser (Notar oder Anwalt) im Rahmen des Kaufvertrags ans Finanzamt abgeführt.

3. Die Hauptwohnsitzbefreiung — meist eine Falle für Erben

Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs. 2 Z 1 EStG befreit den Verkauf der eigenen Hauptwohnsitz-Wohnung vollständig von der ImmoESt. Voraussetzung ist eine der folgenden Konstellationen:

• Mindestens 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, und Aufgabe des Hauptwohnsitzes anlässlich des Verkaufs.
• oder 5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung.

Hier liegt der häufigste Trugschluss: Wer eine Wohnung erbt und dort kurz einzieht, fällt nicht automatisch unter die Befreiung. Die zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem eigenen Einzug — Hauptwohnsitzzeiten der/des Erblasser:in zählen nicht mit. Wer also die geerbte Wohnung sofort verkaufen möchte, hat in 95 % der Fälle keine Hauptwohnsitzbefreiung und zahlt ImmoESt.

Ausnahme: Wenn die Erb:in selbst bereits vorher dort gewohnt hat (z. B. erwachsenes Kind, das die geerbte Wohnung jahrelang als Hauptwohnsitz genutzt hat), kann die Befreiung greifen. Auch die Herstellerbefreiung nach § 30 Abs. 2 Z 2 EStG kommt in Erbfällen selten zur Anwendung — sie setzt persönliche Errichtung des Gebäudes voraus.

4. Grunderwerbsteuer vs. ImmoESt — wer zahlt was?

Wichtig für den Verständnis: Es gibt zwei verschiedene Steuern, die beim Wohnungsverkauf parallel laufen, aber von unterschiedlichen Parteien zu tragen sind:

• Immobilienertragsteuer (ImmoESt): zahlt die/der Verkäufer:in — also die Erbin/der Erbe. Tarif siehe oben: 4,2 %/18 % bei Alt-Vermögen oder 30 % vom Gewinn bei Neu-Vermögen.
• Grunderwerbsteuer (GrESt): zahlt die/der Käufer:in — 3,5 % vom Kaufpreis nach § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG 1987. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr von 1,1 % nach dem Gerichtsgebührengesetz.

In Erbfällen innerhalb der Familie gibt es zudem den begünstigten GrESt-Tarif nach Stufentarif (0,5 %/2 %/3,5 % nach Wert) — das betrifft aber nur die Übertragung innerhalb der Verlassenschaft, nicht den anschließenden Verkauf an Dritte. Mehr zu den Steuern: Erbschaftssteuer in Österreich.

5. Welche Verkaufsoption passt?

Vier wesentliche Wege zum Verkauf — mit unterschiedlichen Kostenstrukturen und Ergebnissen:

Makler — der Standardweg

Eine seriöse Makler:in verlangt aktuell zwischen 2 % und 3 % vom Verkaufspreis (zuzüglich USt) — das Maklergesetz und das Maklergesetz-Anpassungsgesetz 2023 begrenzt die Provision für Verkäufer:innen bei Privatkaufverträgen über Wohnungen auf 4 % (Bestellerprinzip). Vorteile: Marktwertgutachten, professionelle Inserate, Käuferprüfung, Verhandlungsführung, Notarkoordination. Nachteile: Provision, Vermarktungsdauer 3–9 Monate. Sinnvoll bei normalen Wohnungen in normalen Lagen, wo es um den Marktpreis geht.

Privatverkauf — wenn Sie Zeit und Energie haben

Inserat auf willhaben, ImmoScout24, der.standard.at oder Bezirkszeitungen — alles selbst. Spart 2–3 % Provision, kostet aber viel Zeit (Besichtigungen, Verhandlungen, Bonitätsprüfung). Funktioniert gut bei Wohnungen mit klarem Marktwert und wenn Erben vor Ort sind. Risiko: Käufer:innen ohne tragfähige Finanzierung, Vertragsfallen.

Auktionshaus / Versteigerung

Bei besonderen Objekten (Altbau-Wohnungen mit Denkmalschutz, ungewöhnlichen Größen oder bei Streit zwischen Erben) kann eine freiwillige Versteigerung Sinn machen — Auktionshaus Karner & Dechow oder die im Rahmen der Teilungsklage zwangsweise angeordnete Gerichtsversteigerung. Klare Preisstellung, schneller Abschluss, aber tendenziell unter Marktwert.

iBuyer / Schnellkäufer

Anbieter wie EasyHome, McMakler oder ähnliche kaufen Wohnungen direkt an, oft mit Festpreisangebot in 1–2 Wochen. Vorteil: Tempo, kein Besichtigungsmarathon. Nachteil: Ankaufspreis meist 10–20 % unter Marktwert. Sinnvoll, wenn Erben aus dem Ausland kommen, kein Vermarktungs-Stress wollen oder ein klarer Endtermin nötig ist (z. B. wegen Sozialhilfe-Regress, siehe Sozialhilfe-Regress beim Erbe).

6. Verkaufsvorbereitung — was Sie als Erbin/Erbe tun sollten

Eine geerbte Wohnung verkauft sich deutlich schneller, wenn sie leer und sauber präsentiert wird. Aus unserer Praxis:

• Räumung & Sichtung: Wertgegenstände, Dokumente, Erinnerungen sortieren — alles andere fachgerecht entsorgen. Genau das machen wir, inklusive Übergabe der für das Verlassenschaftsverfahren wichtigen Unterlagen an den Notar.
• Endreinigung "besenrein" oder besser: Eine professionell gereinigte Wohnung wirkt 10–15 % wertvoller. Mehr dazu: Endreinigung nach Todesfall — was "besenrein" wirklich heißt.
• Kleinreparaturen: Tropfender Wasserhahn, lose Türgriffe, lockere Fußleisten — kostet wenig, signalisiert "gepflegt".
• Professionelle Fotos: Gute Inserate haben weite, helle Bilder. Eine leere Wohnung lässt Käufer:innen ihre eigene Einrichtung imaginieren.
• Energieausweis: Pflicht nach EAVG 2012 — vor dem ersten Inserat. Kosten 200–500 €, Gültigkeit 10 Jahre. Im Inserat müssen HWB- und fGEE-Wert genannt werden, sonst Verwaltungsstrafe bis 1.450 €.
• Mängel offenlegen: Versteckte Mängel führen nach §§ 922 ff. ABGB zu Gewährleistungsansprüchen — bis zu 3 Jahre nach Übergabe. Lieber im Kaufvertrag ehrlich anführen.

Mehr zur professionellen Aufbereitung: Verkaufsvorbereitung als Leistung.

7. Wenn mehrere Erben da sind — Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam, entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft nach §§ 825 ff. ABGB. Die wichtigsten Regeln:

• Einstimmigkeit für Verkauf: Über die gesamte Sache (also den Verkauf der ganzen Wohnung) können die Miteigentümer:innen nur einstimmig verfügen (§ 828 ABGB). Schon ein Veto-Stimmer blockiert.
• Anteil verkaufen geht — aber Vorkaufsrecht prüfen: Jede:r Miteigentümer:in kann den eigenen ideellen Anteil verkaufen. Bei schlichtem Miteigentum gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht; bei Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 ebenfalls nicht. Aber: Käufer:innen für Bruchteile finden sich kaum.
• Teilungsklage als letzter Ausweg: Lässt sich keine Einigung erzielen, kann jede:r Miteigentümer:in die Teilung nach § 830 ABGB verlangen. Bei einer Wohnung ist Realteilung physisch nicht möglich — also kommt es zur Zivilteilung durch gerichtliche Versteigerung. Diese läuft meist 12–24 Monate, kostet Gerichtsgebühren und endet typischerweise mit Verkaufserlösen unter Marktwert.

Praktischer Tipp: Wenn Sie absehen, dass mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, klären Sie das vor Beginn des Verlassenschaftsverfahrens. Eine Auseinandersetzung über die Auszahlung eines Miteigentümers oder die Übernahme durch einen Erben gegen Geldausgleich ist die mit Abstand günstigste Lösung.

8. Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden

• Verkauf vor Einantwortungsbeschluss ohne Genehmigung. Der Notar muss zustimmen — sonst ist der Kaufvertrag zwar nicht nichtig, aber grundbücherlich nicht durchsetzbar. Folge: keine Eigentumseintragung, Käufer:in zieht sich zurück, Stornokosten.
• ImmoESt falsch oder zu spät berechnet. Der Vertragsverfasser muss die ImmoESt korrekt selbst berechnen und ans Finanzamt abführen. Wenn Erben hier "sparen" und im Vertrag falsche Werte ansetzen, drohen Nachforderungen plus Strafzuschläge.
• Hauptwohnsitzbefreiung fälschlich beansprucht. Wer dem Notar gegenüber behauptet, die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt zu haben, ohne dass dies tatsächlich der Fall war, riskiert Finanzstrafrecht — die ZMR-Meldung allein reicht nicht, es zählt die tatsächliche Nutzung.
• Spekulationssteuer-Rückfall vergessen. Bei Hauptwohnsitzbefreiung gibt es einen 5-Jahres-Rückfall: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach Befreiung wieder eine andere Wohnung als Hauptwohnsitz steuerfrei verkaufen wollen, gehört die letzte zurück in die Berechnung.
• Energieausweis fehlt. Strafrahmen bis 1.450 €. Schlimmer: Käufer:innen können den Vertrag innerhalb von 6 Wochen nach Übergabe rückabwickeln, wenn der Energieausweis schlechter ist, als vorher angegeben.
• Wohnung "wie sie ist" verkauft und Mängel verschwiegen. Selbst bei Verkauf "wie besichtigt" haftet die/der Verkäufer:in für arglistig verschwiegene Mängel — typische Stolperfalle bei alten Heizungen, Feuchtigkeitsschäden oder elektrischen Anlagen.

9. Was wir machen — und was nicht

Wir sind Räumungs-, Reinigungs- und Aufbereitungsdienst. Konkret heißt das beim Verkauf einer geerbten Wohnung:

• Wir machen: Räumung der Wohnung mit Wertsichtung, Endreinigung „besenrein" oder höhere Stufe, Kleinreparaturen, Übergabe an Makler/Käufer:in mit Übergabeprotokoll. Auch Sichten von Unterlagen für die Verlassenschaft. Mehr: Verkaufsvorbereitung und Sichten & Sichern.
• Wir machen nicht: Makler-Tätigkeit, Preisfestsetzung, Vertragsgestaltung, ImmoESt-Berechnung, Pflichtteils-Beratung. Dafür sind Makler, Notare, Steuerberater und Anwälte zuständig. Wenn Sie noch keinen haben: Unsere Notar-Empfehlungen pro Bundesland.

Häufige Fragen